《中华人民共和国民法典》七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。

该条款实质是赋予了承租人优先承租的权利，此也为《民法典》新增的规定。自此，优先承租权变成了承租人的法定权利。考虑到我司有较多房产对外出租以盘活资产获取收益，此条文的变化将会对我司产生一定影响。

关于《民法典》相关条款的法律分析
关于承租人行使优先承租权的方式，《民法典》并未进行具体规定，租赁合同作为民事合同，为双方当事人意思自治的表示，如合同中约定了行使的期限及方式，则应按照合同约定履行。如合同中对此并未约定，结合立法目的，只要承租人在合理的期限内作出继续承租的意思表示，则应视为其拟行使优先承租权，例如在合同期限届满前的一定期限内告知拟继续承租等。
结合七百三十四条第二款条款内容及背景来看，承租人行使优先承租权应同时满足如下条件：
 1、出租人有继续对外出租的意思表示
虽然《民法典》并未对出租人的意思表示作出明确要求，但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看，承租人要行使优先承租权的前提，需是出租人有继续对外缔约租赁合同的真实意思表示。但为避免承租人主张出租人恶意损害其利益的情形发生，故若出租人不继续出租房屋，建议提供正当理由，如将房屋收回自用、房屋即将修缮等。
 2、符合同等条件的限制
关于“同等条件”应如何认定，《民法典》并未作出进一步规定。结合其他法律规定，例如，就股权转让的同等条件来说，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（四）》第十八条规定：“人民法院在判断是否符合公司法第七十一条第三款及本规定所称的‘同等条件’时，应当考虑转让股权的数量、价格、支付方式及期限等因素。”结合租赁合同的性质及履行特点来看，我们认为此处的条件可以理解为对出租方及承租方权利义务具有重要影响的因素，例如租金、租金的支付方式、租赁期限等，此外，租赁物的用法和用途也直接关系物的价值维持和租金价格、租赁合同约定的违约责任、解除权、承租方的资信状况等，也应纳入租赁条件的考量因素。
优先承租权

关于我司实践中相关操作的分析
实践中，我司出租房产多通过招投标方式，投标方人数不足时则通过谈判方式，此时：
1、承租人未参与我司的招投标、谈判活动
（1）我司未告知承租人组织招投标、谈判活动
如上文所述，优先承租权为承租人的权利，如承租人已告知我司其愿继续承租，则我司应将其列入比选范围。若我司未告知承租人投标、谈判情况，导致承租人未参与，此时可能会被认为我司损害其优先承租的权利；
（2）我司已告知承租人组织招投标、谈判活动
优先承租权为承租人的权利，但并不视为只要承租人希望继续承租，即可继续承租，其需满足“同等条件”。通过招投标、谈判等活动是为了对各方提出的条件综合判断，进而确定承租人是否符合了优先承租的条件。
对于承租人未参加我司的招投标、谈判活动是否直接视为其放弃了优先承租权，法律未明确规定。就承租人的优先购买权来看，《民法典》第七百二十七条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。”但承租人的优先承租权能否类推适用前述规定，现行的法律法规也未明确。鉴于此，在法律法规无明确规定的情况下，直接类推适用存在一定风险。若双方未在合同中进行明确约定，则如承租人明知前述活动拒不参与，且拒绝按照中标人提出的条件进行承租，则应视为其放弃承租；但如承租人同意按照中标人提出的同等条件进行承租，则此时其被认定为享有优先承租权的可能性较大。
 2、承租人参与了我司的招投标、谈判活动
如承租人收到我司的通知后参与了招投标、谈判活动，则我司需要结合参与各方提出的条件综合判断，如各方提出的承租条件相同，则承租人可承租房屋。
如承租人虽未中标，但其主张按照中标人的条件进行承租，此时其是否具有优先承租权，对此，相关法律法规也未明确规定。关于优先购买权人在拍卖活动中如何行使权利，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”但是，招投标活动与拍卖活动存在不同之处，在拍卖活动中，第三方的出价为公开的，优先权人对第三方所主张的条件为明知；但招投标活动中各方所提出的方案为保密形式，承租权人并不知晓第三方所主张的条件，此时对于承租权人是否愿意按照“同等条件”承租为不确定状态，因此承租人未中标不应视为其不具有优先承租权，如其同意按照中标人所主张的条件承租，此时，被认定为承租人具有优先权的可能性也较大。

法律风险提示
如上文所述，承租人享有优先承租权，如我司履行合同的行为不符合法律规定或合同约定，可能会被认定损害了承租人的优先承租权，需承担赔偿责任。
1、损害了承租人优先承租权的分析
《民法典》第七百三十四条第二款是关于承租人优先承租权的规定，是法律赋予承租人的权利，如履行不当，可能会被认定损害了承租人优先承租的权益，产生的原因可能为：
（1）未以合理的方式通知承租人
《民法典》并未规定告知义务应由哪一方来履行，是承租人应在合理的期限内告知我司其拟继续承租，否则视为放弃优先承租权；还是我司应主动询问其是否愿意继续承租。如法院认定，即便承租人未及时告知是否继续承租，我司在向第三方出租前，也应询问其是否同意继续承租，如未在合理的期限内告知前述情况，则我司可能存在被认定为损害了承租人的优先承租权；
（2）认定承租人不符合“同等条件”无依据
如上文所述，租金、租赁期限、租金的支付方式等都为租赁合同的重要条款，那么如何判断何为‚同等条件‛，以及是否需要同时满足所有的租赁条件是实务中的难点。如各方在租金、租赁期限、租金的支付方式等关键商务条款上都相同，仅租赁保证金不同，则是否为同等条件；或者承租方提出的承租条件中大部分都更为优厚，亦或出租方设置明显排除承租方的承租条件，则存在针对是否满足同等条件引发争议的风险。
2、承担赔偿责任 《民法典》虽未明确规定承租方享有损害赔偿请求权，但基于权利保护的法定性，以及参考优先购买权的相关规定，若承租人的优先承租权受到侵害，则其可能请求出租方承担损害赔偿责任。且最高人民法院公布的民法典释义中也明确：对此可以参考房屋租赁合同相关司法解释第21条的规定，对承租人因此向出租人主张赔偿损失的可以予以支持。

法律风险防控建议
结合上述分析，为防止潜在风险的发生，我司可以在后续房租出租合同签订中完善相关的合同条款，且在合同履行时注意采用合理的方式，具体如下：
1、建议在合同中明确继续承租的通知期限及方式 《民法典》并未规定行使继续承租权的期限及方式，因此合同当事人可在合同中就相关事宜进行约定，并约定相关的法律后果，以作为双方履行的依据。
例如可在合同中约定：“在租赁期限届满前【】个月内，如承租人拟继续承租的，应书面告知出租方，在同等条件下，承租方具有优先承租权；如逾期未通知的，则视为合同期限届满不续签。”
2、建议在合同中明确“同等条件”的范围等
如上文所述，对于“同等条件”的判断司法实践中可能会存在争议，因此建议在签订合同时明确在判断同等条件时的参考因素，例如，租金、支付方式（分期/一次性）、租赁期限（短期/长期）、租赁物的用途、租赁保证金的数额、承租方的违约责任、出租方的解除权等，以防止在判断“同等条件”时范围不明确。此外，因同等条件的判断因素较多，因此也建议在合同中对相关因素进行排序，明确在决定承租人的选择方案。